長周期地震動による超高層建物が揺れるメカニズムを整理すると、次のようになる。マグニチュードの大きな地震は強い長周期成分の地震波を多く含み、その地震波が地表に達すると、地表面を伝わる波（表面波）になる。それが地盤のやわらかい平地や盆地にくると、地盤が共振し、揺れが増幅されて長周期地震動となる。そして超高層建物の固有周期が長周期地震動の周期と一致すると、建物が共振して大きく揺さぶられるのである。しかも
長周期地震動により超高層建物の揺れは増幅される... の続きを読む
2003年ごろから、東京など大都市の一部でミニバブルーファンドバブルという状況が続いた。これが戦後では３番目の不動産バブルだ。それまでのバブルと異なり、外国の資金を中心とした圧倒的なボリュームの投資マネーが非常にせまいエリアに集中的に流入したため、すぐにバブルとなった。そして、バブルの習いで、山が高くなりすぎて自爆した。また、ちょうど07年秋からのサブプライムローン問題による外資の引きあげと相まっ
未熟な金融機関... の続きを読む
制震構造は免震構造とは違って、地震のゆれをそのまま受け止め、建物の内部で地震のエネルギーを逃がしてやる方法である。先倒立振り子の頭部分と支持棒との間にバネを入れて足元を左右に動かしてみると、頭の部分がゆれることによって中間の錘のゆれが少なくなる。これを建物に応用したのが制震構造の原理である。実際には倒立振り子の頭の部分にあたる屋上に載せる錘の重さと支持棒にあたる建物の重さ、ならびに建物のもっている
地震のエネルギーを吸収する仕組み... の続きを読む
なぜこんなにも不動産はマネーをひきつけるのか。考えられる要因は少なくないが、主な理由を説明しよう。１つは、分散効果への評価だ。ブラックスワン発現で、すべての金融商品が同時に下落してしまうということがあったものの、やはり他のリスクアセットに比較して、分散効果がもっとも期待できるのが不動産だからである。現実のマネーの行動や今後のリスクテイクの要求レベルが下がると思えないことなどから考えると、確かに、実
インカムキャッシュフローに魅力がある... の続きを読む
会社というものは人間がつくった形のないものである。ビルや工場や建設現場の姿は、会社が仕事を進めているひとつの姿であって、会社そのものではない。会社が建物のように一つひとつ積み上げていくことができ、それがこわれないものであるならば、たいへん好都合な話である。しかし、現実には会社はそんな頑丈なものでなく、吹けば飛ぶようにモロイものである。それは会社というものが、人々がつくった組織活動によって成り立って
会社はツブレやすいものだ... の続きを読む
会話からより高いステージにデザインが展開していけば成功である。僕はいったんデザインを考えたら、朝目覚めた瞬間から頭がそれに支配される。楽しくもあり、つらい期間でもある。あの部分がどうもしっくりこないとなったら、それはもう何時間でも続く。こいつはあるとき突然解決して、すかっと抜けるまで脳にはびこる。一度などは起きがけから頭の中が図面だらけで、バスルームに夢遊病のように歩いて行って電気シェーバーのスイ
現場での仕切りが必要... の続きを読む
バリアフリーも、最低限の備えだけをしておけばいいのではないだろうか。いよいよ歩行に支障をきたしたときに、手すりをつけられるよう壁の下地を補強しておく。天井から吊り紐を下げられるよう梁を渡しておく。寝たきりになったときのため、いつでも介護室に転用できる部屋を１階につくっておくなどだ。散居の段差をなくしたり、ドアではなく引き戸を多用したりするのは、老後の備えというより、むしろ現在の生活をより快適にする
今のリビングに組みこむことも... の続きを読む
僕はすっかり出鼻をくじかれて、虚ろな耳で聞いてみると、大工の養成は労働省の管轄なのだという。それでは僕が出向いた建設省は何なんだと問えば、大工とは関係がない建築や建築施工管理士だけが縄張りなんだと。続けて言えば、大工担い手を養成するという、なんだか意味のわからん方は、木を使うということで農林水産省。さらにアメリカ住宅の作り方教室は、貿易に深く関係してくるので、通産省がその分野を扱っているんだと、こ
住宅業界は役人利賎の草刈り場... の続きを読む
銀行員に、「銀行は何を一番信用しますか」と質問すると、「それはもう土地ですよ。土地が一番ですよ」「なぜですか、現金、金、有価証券、書画、骨董などいろいろあるじやないですか。それぞれ特有の価値がありますよ」「いや、何といっても土地ですよ。担保価値、流通性から考えると１番ですよ」「流通性、なるほどね！」「土地の場合、謄本を取れば、いくらの価値があり、いくらの抵当に入っているか、すぐにわかりますもの。一
日本経済は土地本位制で動く... の続きを読む
住宅展示場の家を見て、「この家を買えば理想の生活が始まる」などと考えるのは、大いなる錯覚なのである。住宅展示場に常駐する相談員が、営業マンであることも忘れてはならない。いかににこやかに対応しようと、いかに親切そうに見えても、彼らの仕事はその家を売ることだ。当然のこと、優秀な営業マンであればあるほど、巧みなセールストークの技術をもっている。これから家を建てようとする人々の夢を思いっきりふくらませ、つ
家を建てようとする人々の夢... の続きを読む
答申に盛られた目標の価格は、住宅生産の合理化やシステム化による大幅コストダウンによって実現しうると考えられたものであるが、本来、住宅生産・建設のコストダウンには一定の限界がある。つまりハウスメーカーはあくまでもアセンブラーであり、コストダウンを実現しうる範囲はそれほど広くはないからである。たとえば原材料や原部材の値上がりがあれば、たちまち住宅価格に反映するという性格をもっている。したがって今後も、
コストダウンには限界がある... の続きを読む
マンションでよく見かけることですが、妻側（建物の両端）の住戸やライトコート（大きな吹抜け）に面した住戸の窓に網戸がないケースがあります。この場合、夏場などは窓を開けたら蚊が入ってくるため、通風・換気など住み良さの点からは疑問が残ります。網戸ぐらいつけてくれてもと思われるかもしれませんが、これが窓の種類と関係しています。窓の種類にはいろいろありますが、もっともポピュラーなのが引違い窓。みなさんのご家
小さな子供には転落防止の手すりも必要... の続きを読む
（1）内外仕上げ表
内部仕上げ表には各室の仕上げ材料が記入されています。できることならここでタイルや壁紙などの種類や品番まで決めておくと、見積り金額が正確になります。下地材料やその厚さにも注意してください。クロスの下地が石膏ボードだと、後で壁に棚を取り付けたり重い物を吊るすことができません。補強材を考えなければなりません。また、下地材の品名や厚さもここで決めておくと後が楽です。外部仕上げ表
チエック内容について... の続きを読む
別荘っていい響きですよね。雑誌などでも取り上げられることが多くなりました。都会の日常生活を離れて自然に囲まれたログハウスを想像してしまいます。旅行とは違った魅力があります。実際別荘を購入できるとしたらどうしますか？かなり悩みますよね。日本には四季があります。異常気象が続いているので夏はメチャクチャ暑く、冬はドカ雪という年が多くなったこともあり、変な選択を迫られている気になります。「夏は涼しく冬は雪
あこがれの別荘ライフをしてみたい... の続きを読む
信頼できる外壁リフォーム業者を選ぶうえでのポイントを紹介します。1．施行例をみせてもらうリフォームなら何でもOKといっておきながら、実際は経験が少ない業者もあります。過去の施工事例を必ず見せてもらうようにしましょう。実績はもちろんですが、得意分野やセンスなどもわかります。2．工事方法や塗料の種類・料金について説明してくれる外壁や塗料は一般の人は分からないのです。現状の外壁の状態や、塗料のメリット・
信頼できる外壁リフォーム業者の選び方... の続きを読む
昨今の金融情勢の変化などを受けて、一般的に各銀行とも株式の新たな取得には非常に慎重になっており、銀行に無条件で安定株主の役割を望むのは、困難な状況と言えます。しかし銀行には、安定株主としての役割以外にも、多くの役割があります。たとえば、株式公開検討時および資本政策策定時の相談相手、M&Aのコーディネーター、事業承継に関するアドバイザー、さらには総務・経理に明るい人材の紹介機関の役割、などです。株式
金融情勢の変化... の続きを読む
調布という地名は、昔の税制の租庸調の調（特産品）として、この地域の特産であった布を納めたことに由来する。調布の住宅街としての歴史は古く、旧石器時代からこの地に村落が存在したことが、遺跡によって確認されている。京王線調布駅の開業は大正２（１９１３）年。私鉄としては歴史の古い街である。戦前、調布の多摩川のほとりには、東京郊外としては最大規模のレジャーランド「京王閣」があって、多くの観光客で賑わった。現
子育て中の一次取得層に最適... の続きを読む
外断熱も、内断熱も、自然派住宅も、伝統工法も、エアーサイクルも、ソーラーサーキットも、設計事務所の造る家も、住宅メーカーの造る家も、それぞれあっていいと思います。今回、私が指摘したいのは、それぞれの家が欠点と長所の双方を持ち合わせており、万能ではないということをお伝えしたかったからです。毎日のようにいろんなお客様にお会いして感じるのは、片方の意見や考え方だけを一方的に吹き込まれて、何が良くて何がダ
これからは外断熱の時代」のウソ... の続きを読む
「欠陥住宅問題の原因は、業者職人の工事終了を工事管理担当者が立会いによる検査を行なっていないことから発生している」と考えられます。もちろん終了立会い検査を行なっていても、いい加減な甘い検査なら論外ですが…。業者職人たちに品質まで任せっきりにするその原因が、受注に波があるために施工管理体制が、随時万全にできない、という問題があります。万全の施工管理体制でなく、工事が少ない時期に、それに見合った施工体
建て主による工程ごとの品質検査で紹介工事が頂ける... の続きを読む
住宅供給公社の「積立分譲住宅制度」というものもある。これは、一年間頭金を積み立てるもので、ちょうど終わった一年後に、住宅供給公社の分譲住宅に優先的に入居できる。たとえば、東京都住宅供給公社の積立分譲住宅として玉川上水の分譲住宅の例をみてみると、分譲の一年前に積み立ての募集があり、二四〇〇万円の分譲住宅には一六〇〇万円の住宅金融公庫融資がつく。希望者は申込みの段階で、一〇〇万円、半年後に二〇〇万円、
積立分譲住宅とは... の続きを読む
最近は、使い捨ての時代から循環の時代へといわれ、それにふさわしい家づくりを考える必要性も生じてきた。設計の思想、材料の選び方、施工会社の選定、竣工後のメンテナンスの手段などを含めて、耐久性をもたせるための方法を十分に考慮しなければならない時期にきたといえる。二十一世紀とはそんな時代である。また、核家族化も限界まできており、「数」としての住宅は満たされている。これからは「質」をいかにつくり出すかに視
二十一世紀は質の世紀... の続きを読む
当たり前のことですが、住宅ローンを組もうとするほとんどの人は「長期」「固定」「低利」を望んでいます。これは多くのアンケート調査などで明らかになっています。長期・固定・低利の融資を安定的に行っていくには、リスクを分散させる必要があります。このリスクを分散させるためには、莫大な量の住宅ローンをプールしなければなりません。非常に大量の住宅ローンを集めてプールすることができれば、規模の経済性によるメリット
住宅ローンの３大リスク... の続きを読む
住宅ローンを借りる場合、金利の高低や種類と同じくらい重要なのが返済期間である。返済期間は長くなればなるほど毎月の返済額は少なくなる。たとえば、金利四％で1000万円借りる場合（元利均等、毎月返済のみ）、返済期間十年では毎月約一〇万一〇〇〇円の返済だが、返済期間二十年では毎月約六万円、返済期間三十五年では約四万四〇〇〇円ですむ。さらにいえば、長期返済にして毎月の返済額を少なくすれば、収入に対する負担
返済期間は長い方がラクだが、短い方がトク... の続きを読む
先日の同窓会で、住まいは賃貸か購入派のどっちか？という話題になりました。集まったメンバー（35歳）の中には、ローンで一軒家を建てた人も何人か居ます。マンションにしろ一軒家にしろ自宅を購入することを考えたことが無い私にとっては新鮮な話題でした。持家を考えたコトが無い第一の理由は、引越しが必要な時に身軽で居たいから。例えばもし近所で問題が起こった時に、持家の状態だと簡単に「引越し」という選択肢が考え辛
住まいを賃貸にするメリット... の続きを読む
一般的な貸事務所はオーナー所有のオフィスビルを、月額の家賃を決めて使用者に貸し出すものです。オーナーの収入は家賃となります。借りる場合、オーナーは事業内容を気にする傾向があります。ほとんどが、入居審査はテナントの収益のみならず、事業内容やビジネスモデルなどを踏まえて行われるケースとなります。満室もしくはそれに近い状態がオーナーの収益の最大限となるので、空室が増える可能性のあるテナントはなるべく入居
貸事務所のオーナーとの交渉... の続きを読む
ケルン大聖堂は最近ちょくちょく話題に上っている建物です。ケルン大聖堂の近くにトルコ系移民がモスクを立てようとしているのが問題になっているようです。ケルン市は景観を損なうとしてデザインなどの変更を求め、騒動になっています。そのケルン大聖堂は4世紀に最初の聖堂が完成し、最も古い聖堂があった土地としても知られています。同時にここに立てられた聖堂は何度も破壊されるという悲惨な歴史もあります。初代、2代目と
最も古いシンボルでもある建物... の続きを読む
とくに装飾はないが三階建てのアパートの壁面が典面になっていて、その壁面の手前は車寄せになっており、塀もクリーム色の土で塗られている。道の表面は鉄平石が敷かれている。境界の塀に「カフェ傅」の看板がある。車寄せの奥には落葉樹が植えられていて、その先に喫茶店があるらしい。「らしい」と言ったがもちろんある。手前にケーキの店があって、奥にカフェがある。ただ、エントランスから初めて入ってきた人には、カフェの姿
「らしい」、という気配を設けたアパートメント... の続きを読む
バブル期の金融機関の融資姿勢は、他の金融機関との融資競争に負けないよう、少しでも多く融資を決定し、少しでも他行よりも多額の融資を行なおうと必死だった。その結果、不動産鑑定会社に融資の担保となる不動産の鑑定を依頼する際、評価額を時価よりはるかに高い金額にするよう依頼（指図？）し、一刻も早く結果を知らせてほしいと急がせた。競売資料を分析していると、当時、四〇〇〇万〜五〇〇〇万円の価値の中古マンションに
バブル期の金融機関の融資姿勢... の続きを読む
借金をすることは誰しもあまり気持ちの良いものではありません。そこで、稼ぐはなから借金の返済に勤しむ大家さんがいます。金利の変動による支払い金利の増加も気になるところですし、なによりも早く借金返済の呪縛から逃れたいという気持ちもよく理解できます。ただ一方で、物件を取得さえしてしまえば、あとは借金を返済するだけと考えてしまうのも考えものです。不動産は常に手間をかけ、必要なリニューアルや修繕を実施し、テ
借金はあわてて返さないでよい... の続きを読む
住宅ローンを借りてマイホームを手に入れると、税金が六年間安くなる。いわゆるマイホームの「ローン控除」である。これは一定の条件（床面積が五〇平方メートル以上、二四〇平方メートル以下）などを満たした人が、申告することで、毎年、税金還付が受けられる。この「住宅取得等特別控除」は、借入金の年末残高三〇〇〇万円と、家屋の対価のいずれか少ないほうの金額を限度として、マイホーム取得、増改築に対して受けられる。た
ローン控除で一六〇万円もトクをする... の続きを読む
都心部商業地に集積しているが、景気に対する感応性が比較的高く、賃料水準、空室率は、景気と連動する傾向がある。地価の高い駅周辺に立地しているため、利回りは低い傾向にあるものの、マーケットが安定していれば、安定収入が見込めるため、投資対象としての人気は根強い。J‐REITでも、ファンドに組み込まれている多くは事務所ビルであり、不動産投資のスタンダード的存在。事務所ビルヘの投資は、景気変動により影響を受
事務所ビル（オフィスビル）の特徴... の続きを読む
スルガコーポレーションは横浜市に本社を置く、不動産売買やマンション分譲がメインの企業で、負債総額は６２０億円。２００８年３月期決算では約７９億円の当期利益を出していたが、会計監査法人から同期の決算書類と附属明細書・連結決算書に監査意見を表明しない旨の監査報告を受けていた。開発予定地の用地取得について、同社の関係者が弁護士法違反の容疑で逮捕され、反社会的勢力との関係が取り沙汰されていたこともあり、銀
マンション分譲会社に倒産が急増... の続きを読む
大事なことは、マイホームを持とう、買おうと決心したら。いままでの暮らしをガラッと変えるというか、人生観をガラッと変える。そのぐらいの覚悟がないと成功しません。具体的にいうと、日々の楽しみは捨てるということです。共働きの夫婦の場合などはとくにそうだと思うのですが、なまじお金があるだけに、どうしても生活が派手になってしまいます。ですが、そんな生活をしていては、とてもマイホームのお金は用意できません。「
マイホームを持とうと決心したら、日々の楽しみは捨て... の続きを読む
売却の価格は、周辺相場から見て、適正なものでなければならない。そのためには、売却の希望価格を自分できめてみて、その価格を不動産業者に相談するとよい。業者は周辺相場から見た適正価格を把握しているはずだから、それによって、自分がつけた希望価格を調整してもらえばよいだろう。第三に、仲介を依頼する業者は一つにしぼることである。住宅の売却を考える人のなかにはその仲介をいくつもの業者に“声をかける”人が多い。
業者を一つにしぼって適正価格で... の続きを読む
既存の住宅は、道路に沿ってギリギリに建っていたとしても、建て替えをする場合には、道路から後退して建てなければならないので注意したい。また、袋小路で道路とつながった敷地がある。この場合、建築基準法では、袋小路（路地状部分）が二m以上あればよいとなっているが、東京都など地方公共団体の建築に関する条例では、この点にさらに強い規制を加えている。つまり、路地状部分幅は、その長さが一〇mまでのときは二m以上、
袋小路の敷地にも注意... の続きを読む
化学物質過敏症の患者は、ごく微量でも症状が出るので、この程度の対策では、ホルムアルデヒドに過敏症のある人が、本当に安心できるとは思えません。しかし、それでは、われわれ住宅建築にかかわる者として、まったく手も足もでないのでしょうか。そうともいえないのです。住宅建材から化学物質が発生するのを止めることは不可能でしょう。しかし、それを追いやる方法を考えればいいのです。つまり、できるだけ換気回数を増やす設
化学物質過敏症の患者... の続きを読む